Ada beberapa aspek perpajakan yang bisa melekat pada bisnis penyewaan kamar kos, yakni pajak penghasilan (PPh), pajak pertambahan nilai (PPN), dan/atau pajak hotel (pajak daerah).
PPh dikenakan atas penghasilan yang diterima oleh pemilik kos, yang tarifnya berdasarkan Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang PPh sebesar 10% bersifat final. Sedangkan PPN dibebankan kepada penyewa sebesar 10%, dengan catatan pemilik kos sudah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP).
Namun, jika jumlah kamar kos yang disediakan berjumlah 10 kamar atau lebih, maka kegiatan usaha tersebut bukan lagi objek PPN melainkan menjadi objek Pajak Hotel (pajak daerah).
Dalam hal ini berlaku ketentuan Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), yang menetapkan tarif tertinggi pajak hotel sebesar 10% atau bisa lebih rendah tergantung kebijakan masing-masing daerah. Untuk wilayah Jakarta, misalnya, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta menetapkan tarif pajak hotel sebesar 10%.
Berkaitan dengan pertanyaan Anda, jika jumlah kamar kos yang disewakan berjumlah tujuh unit atau kurang maka bukan merupakan objek pajak hotel (pajak daerah), melainkan objek PPh final dan PPN (jika pemilik kos merupakan PKP).
Sebagai ilustrasi, semisal harga sewa 1 kamar kos Rp1 juta/bulan, berarti penghasilan bruto Anda setiap bulannya sekitar Rp7 juta. Dengan demikian, Anda wajib menyetor sendiri PPh final sebesar Rp700.000 (10% x Rp7 juta) ke Kantor Pajak setempat. Kecuali, penyewa kos bertindak sebagai pemotong pajak, maka penyetoran PPh menjadi kewajiban penyewa kos.
Sementara untuk PPN, jika Anda sudah dikukuhkan sebagai PKP maka wajib memungut PPN sebesar 10% terhadap setiap penyewa. Dengan demikian penyewa harus membayar biaya sewa sebesar Rp1 juta ditambah PPN sebesar Rp100.000.
Dengan asumsi jumlah kamar kos yang disewakan Anda sebanyak 7 unit maka total PPN yang harus anda pungut dan disetorkan ke kantor pajak sebesar Rp700.000 per bulan
